文章核心观点 - 公司公布第一季度投资和处置情况、租户信用状况、贷款再融资等业务更新，重申2025年调整后运营资金指引，展现战略调整能力，但工业地产市场波动等仍带来挑战 [1][9][15] 投资和处置情况 - 2025年第一季度投资2.75亿美元，主要通过工业地产售后回租，处置约1.3亿美元资产 [2] - 2025年资本投资和承诺约1.2亿美元，预计投资规模在10 - 15亿美元，处置规模在5 - 10亿美元，出售非核心资产用于增值投资 [2][3] 租户信用状况 - 公司对前25大租户中的三家更新情况，预计2025年租户信用事件导致租金损失1500 - 2000万美元 [4] - Hellweg因德国消费疲软和市场竞争面临挑战，公司计划收回12家门店，部分协商续租，部分出售，目前仅4家门店出租，占比降至0.13% [5][6] - 3月与Do It Best修改6处设施租约，占比1.05%，另3处资产将腾空出售，占比0.35%，交易需破产法院批准 [7] - 3月Hearthside第11章重组计划生效，公司租约租金和条款不变，占比1.29% [8] 2025年调整后运营资金指引 - 公司重申2025年调整后运营资金指引为每股4.82 - 4.92美元，基于投资处置规模和租户信用租金损失假设 [9] 贷款再融资、承接和偿还 - 3月再融资5亿欧元定期贷款，期限延长至2029年4月24日，可再延一年，承接5亿欧元利率互换 [11] - 偿还2月到期4.5亿美元高级无担保票据，已偿还约一半2026年前到期债务 [12] 综合评价 - 公司战略调整有效，投资优质资产，长期净租约带来稳定现金流，但工业地产市场需求低迷、租户破产和高利息费用是挑战 [13][14][15] - 公司股价近三个月上涨16.1%，跑赢行业5.2%，分析师看好，2025年调整后运营资金每股共识预期上调至4.85美元 [15] 其他可考虑股票 - 房地产投资信托行业中Welltower和Cousins Properties评级为Zacks Rank 2，前者2025年运营资金每股共识预期上周上调至4.93美元，后者上月上调1.8%至2.79美元 [16]