文章核心观点 - 房价下跌引发企业债务风险和不良资产，虽影响金融机构但也使不良资产交易服务活跃，不良资产有激活价值潜力且市场认知渐趋理性 [1][5] 不良资产形成原因 - 房价下跌致不动产价值下探，引发企业债务风险和抵押资产贬值缩水形成不良资产 [1] - 商业银行次级类、可疑类和损失类贷款构成金融机构不良资产重要部分，其他金融机构投资也可能形成不良资产，企业债务违约增多或使金融机构不良资产规模扩大 [4] - 企业短期资金周转需求和宏观经济大周期不协调导致不良资产形成 [5] 不良资产现状 - 2020 - 2024年每年累计处理不良资产规模均超3万亿元，不良资产影响金融机构资产质量和经营发展 [1] - 不良资产业主方呈现多元化，包括银行、信托、AMC等金融类机构和处于债务风险的房地产企业 [4] - 不良资产交易服务活跃，有成为市场“小风口”迹象，部分出险房地产企业进入不良资产赛道 [1] 不良资产价值与交易 - 不良资产通过收购、管理与处置等策略有机会激活全新价值，底层资产剥离后有潜力成为投资品，企业可借此改善财务状况 [5] - 评估时将资产和企业主体债务分开，剥离债权和股权与底层资产，发掘不良中的优质部分，聚焦“非负资产” [5][6] - 市场对不良资产认知渐趋理性成熟，去年以来不良资产交易折扣幅度缩小 [6] 交易活跃的不良资产类型 - 一二线城市购物中心、写字楼等有稳定现金流的项目价值高，交易顺畅，部分项目基本不打折 [7] - 长租公寓是比较活跃的交易类型 [8] 不良资产处置区域与评估 - 不良资产处置以一二线城市为主，开始下沉到三线城市，三线城市受市场需求限制，风险评估要求更高 [8] - 评估遵循“三面”与“五率”原则，特别关注综合变现率，重点评估当期现金流稳定性、未来现金流可实现性、资产成熟稳定性与运营能力等 [8] 不良资产管理不同阶段估值重点 - 收购阶段核心是本金折扣率，需分析债务人还款能力、意愿及抵押物质量 [8] - 管理阶段动态跟踪资产价值变化，考虑市场价格波动、资产运营情况和外部因素 [8] - 处置阶段根据市场动态对抵押物最新估值，结合变现折扣率预测资产回收金额，确保处置高效合理 [9]