政策定调与市场潜力 - 中共中央政治局常委、国务院总理李强定调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，需进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进市场平稳健康发展 [1] - 总理强调，收购存量商品房用作保障性住房是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手，要落实好相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施 [1] - 中指研究院政策研究总监陈文静表示，总理的表态提振了市场预期，明确了促进住房消费的多项举措，未来政策有望加快落实 [1] 房地产在内需中的定位 - 此次调研是关于全方位扩大国内需求的重大活动，总理强调要以更大力度促进消费、扩大内需、做强国内大循环，进一步释放我国超大规模市场的活力潜力 [2] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次表态对房地产在整个内需的带动效应方面做了充分肯定，是当前增强对房地产业信心的重要体现 [3] - 随着楼市下行将近4年，房地产在政策领域的定位已从投资回归到大宗消费，2022年《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》及近期《提振消费专项行动方案》均提及促进居住消费健康发展 [3] - 严跃进认为，“房地产有较大的发展空间，也可以释放出较大的市场潜力”的表述非常重要，当前政策面以非常高的规格讲到了房地产市场对提振内需的作用，将明显提振市场信心 [3] 一线城市市场表现与政策预期 - 以一线城市为代表的超大特大城市是住房消费市场最重要的组成部分，国家统计局数据显示，3月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2% [4] - 具体来看，3月北京一手房价格下降0.2%，二手房价格则上涨0.5%，领涨一线城市，上海、深圳一手、二手房价格均在上涨，二、三线城市价格则延续持平或下降趋势 [4] - 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，重点城市止跌回稳趋势更明显，主要因前期流入人口多、积累的刚需庞大，以及老市民改善潜力大，近年来政策降低门槛和成本对需求释放效应明显 [4] - 陈文静认为，北京在支持刚性和改善性住房需求上仍有较大政策空间，短期优化调整相关政策存在预期，特别是调减限制性政策 [5] - 据中指研究院监测，2024年以来全国超30城优化、取消限售政策，近期重庆、南京、无锡全面取消限售，目前北京、上海、杭州、成都、苏州等地尚未完全取消限售政策，预计短期将有更多城市跟进 [5] 存量房收购与保障性住房 - 总理在调研中强调要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，通过多种方式盘活存量、优化增量，并聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善政策以支持居民刚性和改善性住房需求 [2][3] - 陈文静指出，2024年以来中央及监管部门已落地多项支持收购存量商品房用作保障性住房的措施，如保障性住房再贷款、专项债等资金支持先后落位，但当前收购过程中仍存在多项卡点 [5] - 预计更多配套举措或已在路上，在进一步扩大用途范围、降低资金成本等方面存在政策优化空间 [5]