市场发展与产品动态 - 南方顺丰物流REIT于4月21日在深交所上市，成为2025年以来第七只上市的公募REITs产品 [1] - 2025年公募REITs市场保持发行热度，并在资产类型上不断突破，新业态、新场景加速涌现 [1] - 国内公募REITs产品数量在亚洲居首，但市值与股市比例仅为0.14%，远低于国际成熟市场约2%的水平 [3] - 2025年公募REITs市场规模有望继续扩大，新业态希望不断突破，例如“1014号文”放宽的酒店、养老等业态有待出现新项目 [3] 发行要求与估值挑战 - 公募REITs发行要求高，项目需过往现金流稳定良好，且最终估值需达到10亿元以上规模（保障性租赁住房为8亿元） [2] - 底层资产普遍缺乏成熟的大宗交易市场，缺少公允资产价值数据，资产估值需经过严谨论证 [2] - 针对估值挑战，评估机构通过海外研究、线下调研、同类比较等方法专项研究折现率、增长率等关键参数的取值范围 [2] 市场认知与战略意义 - 企业最初仅将公募REITs视为新融资平台，但随着更多业态产品发布，逐步认识到其对提升品牌力度、知名度以及构建“投融管退”战略平台的重要意义 [2] 未来发展方向 - 未来市场发展有两大方向：产品规模的扩大化与产品业态的多元化 [3] - 2023年扩募指引出台后，激励了一些REITs基金积极扩募，但能够成功扩募的产品仍是少数 [4] - REITs单只产品规模的扩大有利于提高产品风险承受力和收益，实现进一步突破需要参与者共同努力 [4] 信息披露与运营管理 - 提高市场信息披露的频率是完善公募REITs产品的关键之一，当前单一的资产披露难以揭示市场趋势和运营差异 [4] - 建议提高各业态市场信息披露的频率和内容，如区域市场供需、租金及出租率变动趋势，以利于投资人做出独立判断 [4] - 面对不动产行业向运营转型，行业从业者需“不变中求变”，坚守职业道德的同时革新服务能力以把握市场机遇 [4]