2024年，对商业地产行业来说是一次冰与火的考验。一边，是销售主导型开发商的利润断崖、资产减值、融资受阻；另一边，是运营导向型企业的租金稳 定增长、EBITDA稳步上升与财务结构修复。这不是一个所有人都糟糕的周期，而是一场能力结构重组的"隐形分层"。 01 利润断崖与现金流的两极分化 当表观增长退潮，真正能撑起现金流的结构开始显影。 2024年商业地产的财务报表呈现出一种近乎"断层式"的对比：一类企业沉入亏损泥潭，账面巨亏甚至接近净资产极限；另一类则悄然保持盈利，不靠去 化、不靠售出，只靠一笔一笔"收进来的租金"。 这不是短期市场的情绪波动，而是商业模式差异在高压之下的结构性体现。财务报表此刻不再只是年终汇总，而成为企业生存逻辑的"X光片"。 "销售驱动型"企业集体掉队，"运营驱动型"企业守住基本盘 我们回顾11家企业的归母净利润，最直观地看到两个世界的分化：万科企业股份有限公司2024年归母净利润为-494亿元，是其上市以来首次大额亏损，且 同比下滑幅度超过500%。宝龙地产全年亏损55亿元，较2023年进一步扩大。大悦城控股按照深交所披露数据2024年亏损29.77亿元，已连续亏损两年，比 上年亏损翻倍。 ...