核心观点 - 公司2024年将保障现金流安全作为首要经营任务，通过销售去化、费用管控、多元化融资和产业造血多措并举，实现财务安全并提升融资能力，为打造房地产全价值链一体化业务平台奠定基础 [1] 销售去化与成本管控 - 2024年实现销售签约额194.5亿元，签约面积121.2万平方米，销售额排名提升至行业第47位 [2] - 通过处置低效资产（如北京房山金悦郡、苏州融悦湾写字楼等）和存量项目（如天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店），累计销售26亿元，年内回款8亿元 [2] - 房产开发业务收入同比增长65.98%，销售费用仅上升6.81%，管理费用保持稳定 [2] - 经营活动现金流量净额59.98亿元，连续6年为正 [2] - 2025年计划调整销售模式和策略，加快销售签约并提高回款效率，同时严格控制成本和费用支出 [3] 多元化融资与资产结构优化 - 2024年通过资产证券化融资，商业地产第1-5期资产支持专项计划总申报规模170亿元，2025年Q1成功发行上海融悦中心CMBS募资46亿元，期限18年，票面利率2.80% [4] - 有息负债规模同比减少23.39亿元，货币资金余额128.11亿元，连续5年覆盖一年内到期负债 [4] - 融资成本显著降低，2024年1月发行10亿元中期票据（5+2年期票面利率3.45%），4月发行11.3亿元公司债（3+2年期票面利率2.73%） [5] - 3年以上债务占比达79.17%，同比提升13.15% [5] 资产管理及文旅业务 - 通过房产开发、资产管理、城市更新、文化旅游四轮驱动模式推动业务转型 [6] - 慕田峪长城文旅项目及核心商圈商业资产运营带动年度物业经营收入同比增长5.42%至4.62亿元 [6] - 自持物业稳定的现金流是公司获得AAA评级的关键支撑之一 [7] 行业展望 - 房地产行业需探索建立新发展模式，对企业经营能力提出更高要求 [7] - 公司凭借优质资产和多元化布局，在创新融资模式支持下或迎来结构性机会 [7]