核心观点 - 保利发展在2024年以3230亿元销售额稳居行业第一，但盈利指标出现严重下滑，呈现“规模与利润背离”的局面 [1][2] - 公司归母净利润连续四年大幅下跌，2024年相比2021年已跌去八成以上，且盈利能力远低于同梯队央企竞争对手 [1][3][4] - 利润下滑主要源于过去为冲规模而下沉至三四线城市及获取高价地的项目进入结转期，导致结转规模和毛利率下降，同时公司计提了减值准备 [5][7] - 公司已开始战略调整，聚焦核心城市拿地并加速存量去化，但短期内盈利仍承压，2025年一季度呈现“增收不增利”态势 [7][9][10][11] 财务表现 - 营收与利润大幅下滑：2024年营业收入3116.66亿元，同比减少10.14%；归母净利润50.01亿元，同比大幅下降58.56% [1][3] - 扣非净利润下滑更甚：归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为42.57亿元，同比减少63.9% [1][3] - 毛利率处于低位：2024年整体毛利率为13.71%，其中主营业务房地产销售的毛利率为13.85%，同比减少2.47个百分点 [3][6] - 经营性现金流减半：经营活动产生的现金流量净额为62.57亿元，同比大幅减少55.08%，主要受销售回笼减少影响 [1][8] - 资产规模收缩：2024年末总资产13351.08亿元，较上年末减少7.08% [1] 盈利趋势与同业对比 - 净利润连续四年下跌：归母净利润从2021年的273.9亿元，逐年下滑至2024年的50亿元，四年累计跌幅达81.7% [1][3] - 与同业利润规模差距巨大：2024年归母净利润仅为中海地产（156.4亿元）的约1/3，华润置地（255.8亿元）的约1/5 [1][4] - 销售净利率行业垫底：在销售前五名房企中，保利发展的销售净利率仅为1.6%，远低于中海地产的8.5%和华润置地的9.2% [4] - 毛利率落后于同行：毛利率为13.85%，低于中海地产的17.7%和华润置地的21.6% [4][5] 业务与区域分析 - 主营业务收入下滑：房地产销售收入2873.54亿元，同比减少10.90% [6] - 区域表现分化显著： - 华南片区：营业收入1183.17亿元，同比增长20.25%，毛利率17.55%，表现相对稳健 [6] - 华东与华北片区：营业收入分别同比减少23.98%和20.54%，毛利率分别减少4.71和3.45个百分点 [6] - 中部片区：营业收入同比大幅减少31.11%，毛利率仅为7.22%，同比减少6.82个百分点，表现最弱 [6] - 结算项目结构影响利润：2024年结算项目包括长春、营口、常德等三四线城市，这些为冲规模时期获取的项目压缩了利润空间 [5] 战略调整与运营 - 投资策略转向：近两年调整拿地布局，加大在北京、上海、广州、成都、西安等核心城市拿地力度 [7] - 新增土储聚焦高能级城市：2024年新增土储中，一线、二线城市土地建筑面积占比分别为31.6%和42.3% [7] - 积极去化存量资产：2024年推动在手存量项目面积下降超过20%，全年完成约270万平方米存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿元 [9] - 土地投资保持积极：2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二；2022-2024年合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一 [9] 近期动态与展望 - 2025年一季度“增收不增利”：营业收入542.72亿元，同比增长9.09%；但归母净利润19.51亿元，同比下降12.27% [10] - 销售签约量跌价升：2025年第一季度签约金额630.27亿元，同比微增0.07%；签约面积308.07万平方米，同比下降16.03% [10] - 继续聚焦核心城市投资：2025年一季度新拓展项目11个，新增容积率面积109万平方米，总获取成本180亿元，全部位于38个核心城市 [11] - 高管薪酬下调：董事长刘平2024年薪酬降至296万元，2023年为499万元 [9]