背景与泡沫形成 - 日本1985年《广场协议》后实施宽松货币政策，M2增速从8%提升至12%，资金大量涌入房地产[2] - 1986-1989年日本房价翻倍，东京房地产价值占全球总值五分之一，房价收入比从5倍飙升至12倍[2] - 1991年东京房价暴跌65%，"踩踏式抛售"持续三个月，制造业贷款占比大幅下跌[2] - 美国2001-2005年房贷宽松政策下，次级贷款激增，房价收入比从8.27倍升至9倍，部分城市房价翻倍[5] - 美联储2004-2006年17次加息后，2007年美国房价暴跌40%，次贷违约率达20%[5][10] 泡沫破裂影响 - 日本1990年代失业率升至5%，20家银行倒闭，经济陷入"失去的20年"[4] - 美国2008年次贷危机导致GDP萎缩4.3%，失业率达9.6%，房地美次贷亏损5000亿美元[5][10] - 日本房地产占GDP比重达20%时实体经济萎缩，1990年制造业投资下降30%[9] - 美国2006年房地产贷款占银行资产40%，挤压科技投资空间[9] 转型与产业调整 - 日本泡沫破裂后汽车和动漫产业崛起，2024年丰田利润达2万亿日元[12] - 美国科技投资成效显著，2024年苹果市值突破3万亿美元，科技研发占GDP3.5%[12] - 日本房地产占GDP比重降至1%，低于科技研发占比2.8%[12] 中国楼市现状 - 2025年中国核心区房价涨幅3%，三四线城市跌幅超10%，核心区成交量增15%[13] - 三四线城市挂牌量上涨32.6%，五一新政和房票政策利好刚需[13] - 核心区学区房和地铁房抗跌性强，等额本金贷款可节省20%-30%利息[13] 未来趋势与策略 - 2026年三四线房价或继续下跌，核心区仍上涨，房地产税扩展至20城[16] - 建议投资者转向REITs或养老地产，分散存款至国有银行[13][14] - 科技投资占GDP比重预计增至3%，需避免房地产泡沫拖累实体经济[16]