文章核心观点 国内房地产市场自2022年起进入调整期，房价下跌、成交量下滑，虽有救市政策但效果不佳，约45%拥有二套以上房产的家庭将面临资产缩水、变现难、持房压力大、“以租养贷”难以为继等挑战，一线城市房价仍有下行空间，建议多套房产家庭尽快变现 [2][4][13] 国内房地产市场现状 - 2022年起二三线城市房价下跌，2023年一线城市房价也开始下跌，全国房价从最高位跌去30% [2] - 新房和二手房成交量明显下滑，开发商降价促销，二手房挂牌量激增，房东低价抛售也难成交 [2] - 2024年各地纷纷放开限购政策，除一线城市核心区域外多数城市已放开，银行房贷利率降至3%以内，首付比例降至15%，但救市效果不明显 [4] 拥有二套及以上房产家庭面临的挑战 资产缩水 - 近些年各地房价平均跌幅达30%，环京三四线城市跌幅高达50%，2025年后房价仍呈下跌趋势，未来资产缩水成常态 [7] - 一线城市房价与收入之比达40，居民收入下降支撑不了高房价，大城市房价仍有较大下行空间 [7] 变现困难 - 全国各大城市二手房挂牌量激增，如重庆接近34万套，武汉、合肥、西安、天津接近20万套，广州17万套，北京13万套 [9] - 炒房客抛售房产，拥有多套房产家庭面临变现困难，房子大概率烂在手里 [9] 持房压力大 - 各行各业不景气，多数人收入减少或失业，多套房产家庭还贷压力大于一套房产家庭 [11] - 物业费、电梯费、取暖费等费用每年上涨，增加多套房产家庭支出压力 [11] - 房产税试点城市将从2个扩围至60个，拥有多套房产家庭持房成本将大幅攀升 [11] “以租养贷”难以为继 - 三四线城市人口流出大于流入，多套房子租不出去或租金低 [13] - 一、二线城市房租下跌，房东租金收入减少，因大城市工作难找、生活成本高，打工人返乡发展 [13] 建议 多套房产家庭趁现在房子还能降价卖出尽快变现，未来抛售变现将更困难 [13]