文章核心观点 - 王健林认为现在在三四线城市囤房的人三年后可能连首付都收不回来，楼市已分化，核心城市核心资产保值，三四线普通住宅可能变白菜价 [1][8] 楼市现状 三四线城市 - 库存高，青岛新房库存947万㎡，去化需33.6个月，二手房挂牌量7.5万套 [3] - 房价下跌，无锡新房价格同比跌4.4%，二手房跌7.1% [3] - 开发商降价，无锡二手房单日新增挂牌量暴涨644%，85%房源主动降价，最高降幅15% [3] - 人口空心化，徐州、洛阳等二手房挂牌量同比激增80%，成交价跌至2015年水平 [3] 核心城市 - 房价微涨，上海陆家嘴、深圳南山等核心地段房价同比微涨2%-5% [3] - 库存去化快，一线城市新房库存去化周期压缩至12个月，核心区有“日光盘”现象 [3] 王健林过往决策 - 2018年以200亿卖掉77家万达酒店，400多亿转让13个文旅项目，转型轻资产 [4] 政策影响 - 住建部100万套货币化安置政策针对核心城市城中村和危旧房 [5] - 苏州申请672亿元专项借款，合肥新谋划9个项目涉及1.75万户，资金大多流向一二线城市 [6] - 三四线城市棚改从“货币化安置”转向“实物安置”，无需消化商品房库存 [6] 人口结构变化 - 2025年60岁以上人口占比21%，90后1.75亿，00后1.45亿，年轻人数量减少 [6] - 三四线城市二手房挂牌周期延长至18个月，房价较2021年峰值回落25%-30% [6] 王健林建议 卖房建议 - 卖掉30层以上高层住宅，设备老化维修成本高，消防隐患大 [7] - 卖掉三四线城市老破小，如徐州某小区房价从8000元/㎡跌到4500元/㎡，挂牌半年无人问津 [7] - 卖掉文旅地产，大理、北海海景房价格较2021年高点腰斩 [8] 买房建议 - 核心城市核心地段可买，但月供别超收入50% [8] - 三四线城市房子能卖就卖，菏泽某开发商“先住后买”，三年后房价可能再跌15% [8] - 别碰高杠杆投资房，青岛某公寓租金覆盖不了月供，持有十年净亏30万 [8]