文章核心观点 4月北京二手房市场活跃度季节性回落，挂牌量增加，去化压力加大，价格有所下降，买方占议价优势，预计5月市场量稳价平、分化延续或量价微跌，延续“以价换量”态势 [3][8][10] 市场活跃度 - 4月北京二手房市场活跃度下降，咨询量、带看量和成交量较3月回落，网签15569套，环比降19.05%，同比涨16.59% [3] - 4月为传统楼市淡季，市场节奏放缓属季节性规律，今年以来买卖双方心态理性，成交节奏总体平稳 [3][4] 挂牌量情况 - 4月北京二手房挂牌量继续增加，麦田覆盖楼盘挂牌量较3月增3.7% [5] - 丰台科技园4月新增挂牌量环比增5%-10%，亦庄门店房源挂牌量环比也增加 [6][7] 价格表现 - 4月北京二手房（麦田覆盖楼盘）挂牌均价8.71万元/平方米，较上月降0.7%，同比降2.9% [8] - 4月北京二手房议价空间较3月缩小0.27个百分点，买家仍占明显议价优势 [8] - 4月中心城区成交占比下降致全市成交均价小幅结构性下降，多数城区价格走势平稳 [9] 成交结构与市场趋势 - 4月刚需、学区房热销，改善房源表现一般，部分购房者赶在5月30日前办入学登记致成交节奏较快 [4] - 预计5月市场整体趋势量稳价平、分化延续，若无新政成交量或减少、价格微跌 [9] - 若市场政策平稳，5月市场活跃度或与4月下半月相当，网签量或略回落，二手房业主面临价格压力，延续“以价换量”态势 [10]