行业核心观点 - 关税措施升级对房地产行业就业及居民收入产生直接影响，政策支持传导至市场端仍需时间兑现[2] - 贸易摩擦被视为市场复苏进程中的阶段性扰动而非根本性趋势逆转[2] - 一二线城市房价全面企稳时间基准预测从2025年末推迟6-12个月至2026年中后期[2] - 地缘政治压力若加速结构性改革落地，可能改善中国房地产市场的长期发展动能[2] 市场预测调整 新房市场 - 2025E-2027E新房销售面积预测均值下调6%，2025E预测从938百万平方米降至894百万平方米[3][11] - 2025E-2027E新房销售额预测均值下调8%，2025E预测从8.9万亿元降至8.4万亿元[3][11] - 2025E-2027E新房均价预测调降1%，2025E预测从9,438元/平方米降至9,438元/平方米[3][11] - 2025E-2027E房地产投资增速预测调降2个百分点[4] 二手房市场 - 2025E-2027E二手房销量预测下调13%[4] - 2025E-2027E二手房价格预测调降2%[4] - 2025E二手房销售面积预测从627百万平方米降至541百万平方米[3][11] 开发商层面 - 覆盖房企2025-2027年核心EPS预测区间下调4%-6%[4] - 12个月目标价平均下调3%以匹配最新估值参数[4] - 央企开发商在一线城市的战略土储布局(2023年以来新增土储占比达62%)构筑显著区位优势[4] 区域市场差异 - 出口依赖型沿海城市(如昆山/东莞，出口占GDP70%+)面临更大挑战[7] - 高线城市及关键产业集群城市(如新能源汽车、太阳能、半导体)展现更强经济韧性[7] - 长三角地区因净出口敞口较低且短期住房市场基本面较强，可能继续跑赢[7] - 西部内陆城市因住房市场综合实力较强且主要与"一带一路"贸易伙伴关联，表现相对稳健[8] 供需结构变化 - 国企及地方政府融资平台主导的新开工项目占比持续提升[4] - 2025E新开工面积预测为478百万平方米，较2024年739百万平方米下降35%[3][11] - 2025E竣工面积预测从763百万平方米下调至664百万平方米，降幅13%[3][11] - 80城市可售资源中约36%为2022年前推出的"过时库存"[29] 土地市场趋势 - 低容积率地块占比提升，2024年容积率<2的地块占土地交易价值61%[32] - 央企在土地收购价值中的占比从2020-2021年的16%上升至2024年1季度的25%[50] - 覆盖开发商土地储备更加集中于核心城市，前10大投资城市占比从2021年的43%升至2024年的80%[40]