房地产市场观点差异 - 房主关注房价上涨至历史新高而交易人员关注交易量暴跌[1][2] - 房地产投资信托基金(REITs)作为物业所有者更关注净营运收入(NOI)和资产价值而非交易量[14] - 媒体常采访交易领域专业人士导致市场对REITs形成错误认知[5][6] 交易量变化与影响因素 - 商业地产交易量已因利率变化大幅下降2024年关税不确定性进一步压制交易活动[10][11] - 2021年交易量创纪录时市场情绪高涨推动REITs股价至历史高点[13] - 2022年利率剧烈波动导致地产价格短暂波动但整体保持平稳上升趋势[17] REITs财务表现 - FFO(经营现金流)在2020年因疫情小幅下滑后持续增长2021-2022年增速达16%以上[18][19] - 房地产投资增长率从2021年9.54%降至2024年2.21%反映市场收缩[18] - 总资产中不动产投资占比从2020年95.38%提升至2024年98.19%显示资产结构持续优化[18] 市场估值错配 - 当前REITs股价中位数仅为净资产价值(NAV)的77.9%出现显著折价[20][21] - 公开市场REITs股票较实物资产存在30-35%折价如Farmland Partners交易价格仅为资产价值的65%[26] - Centerspace(CSR)等公寓类REITs以75%NAV交易但每股资产价值仍在增长[23] 投资策略建议 - 直接购买物业需支付100%资产价值而私募基金还需额外支付5%费用[24] - 通过公开市场投资REITs可获得更高流动性且显著低于资产价值的入场价格[22][26] - farmland等流动性高的实物资产在股票市场的折价尤为异常[26]