宏观经济与房地产整体表现 - 2025年1-3月国民经济实现良好开局，工业增加值、服务业、消费品零售额增长均较上年全年加快 [1] - 地产行业企稳，商品房销售规模同比降幅持续收窄，房价下降城市数量创2023年下半年以来新低，住宅待售面积环比转降 [1] - 土地成交量仅为新房交易量的六成左右，收储闲置用地和存量住房推进改善供求预期 [1] 成交规模指标 - 3月全国新建商品房销售面积1.1亿平方米、销售额8222亿元，同比降幅均收窄至1%，连续6个月单月降幅低于5% [3] - 2025年一季度商品房成交面积同比下降3%，创近21个月累计同比降幅新低 [3] - 一二线城市交易规模持续增长，北京、广州、深圳等同比增幅超20%，北京核心区改善盘一季度累计同比增21% [3] - 29个重点城市3月平均开盘去化率45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts [3] 二手房市场表现 - 2025年一季度存量商品房（二手房）转移登记同比大幅增长34.7%至164.6万件，拉动一二手房成交总量同比增长10%至383万套 [6] - 二手房市场率先回稳，受益于限售限购解绑、以旧换新、带押过户等政策 [6] 房价变动趋势 - 3月70城一手房价环比回落速度收窄至0.2%以内，同比降幅连续5个月收窄（一手房-5.0%，二手房-7.3%） [10] - 34个城市一手房价环比止跌，创2023年下半年新高；一线城市房价连续5个月正增长，上海环比涨0.7% [10] - 24个城市新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加6个，连续5个月超20城持平或上升 [10] 政策与市场预期 - 政府工作报告首次写入"稳住楼市股市"，发改委强调稳楼市促消费，金融监管总局加大个人消费贷款投放 [11] - 地方政策聚焦去库存、松信贷、财税补贴，预计年内进一步落实"好房子"标准与保交房措施 [11] - 2025年上半年需求侧将释放住房潜力，供给侧控制供地规模并加快存量盘活，金融端强化"白名单"支持 [18] 开发投资与土地市场 - 2025年1-3月全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%；3月单月投资9184亿元，同比降10% [14] - 一季度土地成交1.28亿平方米，同比下降10%，地方政府供地计划平均同比降20% [14] - 开发投资调整滞后于销售指标，预计持续1-2年下行，但专项债收储与城中村改造或推动边际改善 [15][20] 未来展望 - 2025年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多城市住宅交易量同比回正 [19] - 大中城市房价有望释放更多积极信号，一手房暖意向二手房传导 [19] - 土地市场延续缩量提质，新开工和开发投资仍处收缩周期，但专项债收储或推动同比指标边际改善 [20]