核心观点 - 在当前关税不确定性导致市场波动的环境下，投资者倾向于寻找稳定的股息收入机会 [1][2] - Realty Income作为零售REIT，凭借高股息率(5 7%)和稳定的业务模式，成为具有吸引力的投资标的 [2][3][8] - 公司通过收购扩展至游戏和数据中心等新兴领域，同时维持强劲的运营表现和股息增长 [10][15] - 当前公司估值处于近十年低位(价格/FFO倍数14 3)，提供了长期投资机会 [12][16] 公司业务 - Realty Income是零售房地产投资信托(REIT)，主要资产为便利店(20%)、杂货店、药店(15%)、汽车服务和一元店 [3] - 主要租户包括Dollar General、Walgreens、FedEx、CVS、Home Depot和Walmart等知名零售品牌 [4] - 2000-2024年期间公司中位出租率达98 2%，显著高于S&P 500 REITs的94 2% [4] 运营表现 - 在经济衰退期间(2007-2009年金融危机和2020年疫情)仍保持97%-98%的高出租率 [5] - 专注于节俭型和中端市场零售商，业务具有抗衰退特性 [5] - 2024年2月宣布第110个季度连续提高股息，创下股息增长记录 [10] 股息政策 - 采用月度分红而非季度分红模式，增强现金流稳定性 [8] - 通过稳健的运营资金(FFO)支撑股息支付和增长 [10] - 历史上在通胀高企时期表现优异，证明其股息安全性 [8] 增长战略 - 近年收购扩展至游戏和数据中心等非传统零售领域 [10] - 数据中心业务受益于人工智能革命带来的需求增长 [15] - 多元化战略有助于降低对单一行业的依赖风险 [15] 估值分析 - 当前价格/FFO倍数14 3接近十年低点 [12] - 市场担忧关税对通胀的影响以及非核心业务扩张策略 [14] - 历史证明公司能有效应对经济动荡，当前低估值为长期投资者提供机会 [15][16]