核心观点 - 金融监管总局将加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度 以稳定房地产市场并满足住房需求 [1] - 新模式融资制度将重点支持现房销售、城市更新、存量盘活、租购并举及高品质住房等领域 [3][4][5] - 房地产融资协调机制已取得进展 商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元 支持了1600多万套住宅的建设交付 [6] 政策方向与监管表态 - 金融监管总局局长李云泽表示 将加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度 包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法 [1] - 监管机构将指导金融机构继续保持房地产融资稳定 有效满足刚性和改善性住房需求 强化对高品质住房的资金供给 [1] - 金融监管总局党委在3月已表示 要加快制定出台与房地产发展新模式相适应的融资制度 [1] 新模式融资制度的重点支持领域 - 现房销售被视为新模式重要一环 因其开发周期长、资金需求大 需要金融支持以提振市场参与积极性 [3] - 存量盘活包括存量土地收储、存量项目统购统租、改变功能、完善配套等 这些更新需与片区消费提振、功能完善等协同 [3] - 租购并举是未来住房需求主体 需要创新以租赁收入和社区运营现金流为支撑的融资 以及租赁消费贷 [4] - 融资制度将与“好房子”挂钩 强化对高品质住房的资金供给 预计将增加企业端资金支持并配套需求端资金优惠政策 [4][5] - 城市更新、城中村改造、存量土地收储等工作 也有望得到更好的金融支持 [5] 市场分析与专家观点 - 专家分析认为 单纯靠传统纾困政策效应衰减明显 推进房地产发展新模式需要新的金融支持模式 [2] - 加快出台适配新模式的融资制度 意味着未来更多配套政策将不断落地 针对企业端、个人端的贷款支持将不断加大 [2] - 预计房地产项目融资“白名单”政策将继续完善 促进资金实质性落位 改善企业资金面 [2] - 建立普惠性的住房金融体系将是完善方向 “市场+保障”体系有望进一步为低收入群体提供更多住房金融支持 [4] 现有政策成效与数据 - 金融监管总局扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效 支持打赢“保交房”攻坚战 [6] - 商业银行审批通过的“白名单”贷款金额已增至6.7万亿元 支持了1600多万套住宅的建设交付 [6] - 2024年第一季度 房地产贷款余额增加7500多亿元 其中新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 住房租赁贷款同比增长28% [6] 行业建议与未来展望 - 有房企人士建议探索从“项目白名单”推进到“主体白名单”机制 针对白名单企业成立专项贷款支持计划 并给予存量融资及定向融资支持 [7] - 建议建立经营性物业白名单机制 允许在资产评估价值覆盖贷款的基础上增量审批 [7] - 建议对于银行在信用债、CMBS投资等存量融资 允许比照开发贷和信托融资的处理办法进行合理展期和调整还款安排 [7]