政策背景与核心文件 - 新版《住宅项目规范》于2025年5月1日正式实施，成为“好房子”建设的国家标准，标志着居住革新行动在全国范围内全面开展 [2] - “好房子”概念于2023年6月首次由住建部部长倪虹提出并阐释，并在2025年3月首次被写入政府工作报告，成为房地产政策重点 [4][5] - 政策脉络显示，2024年12月的全国住房城乡建设工作会议已强调要增加改善性住房特别是好房子供给，并发布新修订的《住宅项目规范》等标准 [4][5] 规范的核心目标与行业意义 - 《规范》的核心是提高住房建设的底线要求，强化新建住宅的整体性规范，标志着行业关注点从解决“有没有”转向追求“好不好” [3][6] - 规范修订的背景是住房短缺问题已基本解决，建筑技术进步带来成本相对下降，以及改善性需求已成为许多城市购房需求的主体 [6] - 该规范旨在通过提供优质住房产品，将居民的潜在购房意愿转化为现实购房行为，是激活市场需求的重要一环 [6] 规范的主要技术升级与改进 - 住宅层高标准被提高到不低于3米，这是住建部部长倪虹在2025年3月预告的核心变化之一 [2] - 《规范》最大的贡献是大幅度强化了对新建住宅项目的整体性要求，将设计、建造到使用的全过程整合进单一规范，改变了以往多项标准分散的局面 [7][8] - 具体技术规定包括：卫生间排水坡度不小于1%、淋浴区防水层高不小于2.00米；要求公共移动通信信号覆盖至住宅公共空间和电梯轿厢内；对空调室外机安装位置与方式提出具体要求 [8] 对新建住宅市场的影响 - 新规实施不会导致新房质量出现断崖式跃迁，因为市场中许多定位于改善需求的新建商品住房项目，其指标已满足甚至超过《规范》要求 [9] - 以北京为例，在2024年3月至2025年3月入市的60多个新房项目中，仅2个项目层高为2.8米，30多个项目为2.95米，另外30多个项目层高已达到3米至3.3米不等 [9] - 在《规范》出台前，全国已有至少7个省和多个城市通过地方标准将层高标准提高到了3米 [9] 对存量二手房市场的影响 - 新房品质提升客观上可能影响部分品质不高的二手房在硬件方面的吸引力，但整体影响有限且可控 [3][10] - 二手房通常占据更成熟的区位和更优越的配套环境，其居住价值是硬件、区位、配套的综合体现，硬件仅是其中一部分 [10] - 政府持续推动的老旧小区改造（包括局部和整体改造）有助于缓解存量房与新房标准之间的差距 [10] 对消费与宏观经济的意义 - “好房子”标准升级意味着供给升级，通过优质供给促进消费升级，是扩大内需、推动经济高质量发展的必然要求 [11] - 住房是家庭最大宗消费，不仅自身是重要消费标的，还直接带动家具、家装、家电等一系列消费，带动作用非常强 [11] - 未来住房可能像手机从功能机发展到智能机一样，向智能化演进，例如装配式装修技术可能使更换地板、墙面像汽车更换面板一样便捷，消费想象空间巨大 [12]