房地产市场现状 - 房地产市场呈现"冻结"状态，购房者集体"躺平"，中介营销策略从"恐涨"转向"促销"但效果不佳 [1] - 2025年1-2月居民新增贷款547亿，仅为四年前同期的4%，较疫情前水平下降86% [3] - 2024年TOP100房企销售额同比下降30.6%，尽管全年调控政策出台超760次创纪录 [15] 购房者行为变化 - 房价下跌导致资产缩水案例频现：南京某房产从280万降至190万仍难成交，业主亏损近百万 [5] - 收入增速放缓（2024年城镇居民收入增速3.2%）与历史高房贷利率（峰值5.8%）形成剪刀差，抑制贷款意愿 [7] - 购房者转向观望，现金持有者反而获得相对优势，300万现金购买力相当于原500万房产 [14] 市场结构性剧变 二手房市场 - 全国二手房挂牌量达1.9亿套，重点城市库存高企：重庆34万套、武汉/西安/合肥各20万套、北京13万套 [9] - 广州番禺某小区房价从800万跌至500万仍无成交，业主陷入降价竞争 [10] 房产价值分化 - 深圳前海新盘秒光而周边二手房价跌30%，上海科技住宅热销与老破小滞销形成对比 [11] - 未来10%优质房产将占据90%市场流动性，剩余90%普通房产面临流动性枯竭风险 [11] 产品标准迭代 - 住建部新规将层高标准从2.8米提升至3米，导致老房子出现15%议价空间 [12][13] 保障房冲击 - 深圳计划建设50万套保障房（租金为市场价60%），住建部目标覆盖40%新市民 [14] - 2024年全国落地317万套保障房，为刚需提供"平替选项"，分流商品房需求 [16] 人口与供需关系 - 2023年全国67城二手房价格下跌，存量房可容纳1.5亿人 [14] - 适龄购房人口从峰值2500万降至1500万，预计未来十年持续下降 [14]