房地产制度改革趋势 - 全国已有20多个地市发布文件推进现房销售过渡及取消公摊面积 [2] - "推广商品房现房销售制度"被纳入全国讨论范围，媒体称"现房销售进入倒计时" [3] - 房地产预售制、公摊面积、土地批租制被视为行业三大基石，但当前市场形势逆转需改革 [5][6] 预售制改革进展与市场反应 - 商品房现房销售比例从10%提升至30%以上，高峰时期近90%为预售 [14] - 大型央企或国企预售房仍有市场，部分民企或小开发商因缺乏信用背书被边缘化 [15][16] - 购房需求存在但市场对预售房信任度下降，房价上涨预期消失加剧期房风险 [17][18] 预售制运作机制与弊端 - 预售制核心为高周转模式，典型如"345"模式（3个月开盘、4个月回笼资金、5个月再利用） [20] - 高周转推动开发商快速扩张及土地财政最大化，但供求关系变化后暴露烂尾、货不对板等风险 [21][23][24] - 住房结构性过剩背景下预售制意义弱化，但一刀切取消可能冲击房企资金链 [27][28][29] 香港地区经验借鉴 - 香港1950年代首创公摊面积及预售制（"卖楼花"），1990年代被内地复制 [35][36][38] - 香港2013年取消公摊面积计价，预售制保留但需全额缴纳地款、资金监管等严格限制 [40][42] - 香港因严格监管极少出现烂尾楼，最近案例为2003年非典及1960年代 [43] 行业转型方向 - 房地产高周转、高杠杆、高负债模式已不合时宜，需通过改革重塑市场信心 [44][45] - 预售制改革或采取"新老区别对待"策略，新楼盘现售并设置过渡期 [31] - 政策层面提出"改革房地产开发融资和预售制度"，现房销售被列为商品住房改革重点 [9][10]