北京楼市价格暴跌分析 核心观点 - 北京西城白广路6号院一套97平米三居室房价从2021年峰值1020万元暴跌至620万元，三年内缩水400万元，跌幅达40% [1] - 此次暴跌反映非核心地段房产泡沫破裂，市场进入"核心地段保值、非核心边缘化"的分化阶段 [3][5] - 房价下跌是政策调控、需求压缩和市场理性回归的综合结果，虚高价格被挤压 [3][5][7] 价格变动详情 - 具体案例：白广路6号院97平米三居室，2021年成交价1020万元（单价约10.5万元/平米），当前报价620万元（单价约6.4万元/平米） [1] - 绝对值下降400万元，相当于原值的39.2% [1] 市场结构性变化 1) 地段价值重估 - 二环内非核心区域（如白广路）因学区、交通、商业配套不足，失去"地段光环"支撑 [1][3] - 购房者偏好转向真正具备学区、交通等硬性资源的"核心区" [3] 2) 政策与需求影响 - 北京严格限购政策压缩购房需求，非刚需/非改善型区域（如白广路）首当其冲 [3] - 市场投机需求消退，"房住不炒"政策效果显现 [5][7] 3) 泡沫挤压机制 - 过去十年部分房价上涨依赖炒作而非实际价值，当前政策收紧加速泡沫出清 [3][5] - 部分观点预测部分区域可能仍有80%下跌空间，反映市场对非核心房产的悲观预期 [5] 购房策略建议 - 需优先考量学区、交通、商业配套等实际价值要素，而非单纯地段标签 [6] - 警惕非核心区域"虚高价格"，避免盲目抄底或追高 [6][7] 市场趋势判断 - 行业进入价值回归阶段，高价非优质房产将持续承压 [5][7] - 市场分化加剧，核心资源型房产与普通房产价差可能进一步扩大 [3][5]