楼市K型分化现象 - 当前楼市呈现显著分化格局，少数核心城市房价持续上涨，多数非核心城市房价持续下跌 [2] - 北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市土地溢价率显著高于其他城市，杭州39%、上海27%、成都23% [3][5] - 深圳新房成交量同比上涨83%，上海二手房成交量同比上涨49%，杭州二手房成交量同比上涨50% [5][6] 核心城市市场表现 - 杭州土地价格达810亿元，平均楼面价20667元/㎡，土地溢价率39% [3] - 北京平均楼面价40228元/㎡，上海31978元/㎡，成都6378元/㎡ [3] - 上海新房成交141万方，二手房成交494万方，同比分别增长2%和49% [6] 非核心城市市场表现 - 南京、西安、广州等城市土地溢价率不足2%，部分城市出现土地流拍现象 [3][7] - 普通城市二手房市场低迷，部分房源降价数十万仍难以成交 [7][9] 市场分化驱动因素 - 人口持续向核心城市聚集，形成资源集中效应 [7] - 高端购房者偏好稀缺性资产，核心城市豪宅需求旺盛，如上海徐汇豪宅单价达19.5万/㎡ [7][9] - 普通购房者更关注价格和实用性，导致非核心城市刚需房市场疲软 [9][10] 房产价值分层 - 顶级资产：北上深杭成高端豪宅，具有长期升值潜力 [9] - 优质资产：广州、苏州、南京高端产品，具备保值功能 [9] - 普通资产：核心城市刚需房及二线城市改善房，仅能维持价值 [10] - 低效资产：普通城市老旧二手房，存在持续贬值风险 [10] 行业发展趋势 - 楼市分化反映经济发展阶段特征，核心城市资产将持续吸引资金 [14] - 购房策略应聚焦核心城市优质资产，避免非核心城市低效投资 [13]