上海土拍市场冷热不均现象 - 东外滩地块溢价率26.30%成交，楼面价达80199元/平方米，吸引招商蛇口、中国金茂等5家头部房企竞拍 [1][3] - 北外滩地块楼面价87997元/平方米却底价成交，由北外滩集团摘得，住宅部分非开发重点且需自持商业物业 [2][4] - 两地块地理位置与市场表现背离：北外滩地块距外滩仅1.2公里且商业配套成熟，东外滩地块交通不便且周边拆迁未完成 [1][3] 地块规划与开发限制 - 北外滩地块要求中小套型住宅占比不低于40%，且商业物业需完整自持，开发限制较多 [4] - 北外滩地块需保护历史建筑风貌，维持低层连绵空间肌理，增加开发复杂度 [5] - 东外滩地块容积率2.5，规划建面52876.15平方米，开发灵活性较高 [2] 区域竞争格局 - 北外滩地块面临华润置地相邻项目直接竞争，后者楼面价92934元/平方米且已抢占5个月先机 [7] - 东外滩板块销售火热：中建壹品·外滩源著二期开盘去化率90%，合生创展·缦云上海月均去化17套 [8] - 杨浦滨江南段规划"滨江国际创新带"，美团、哔哩哔哩等企业总部在建，叠加购房补贴政策刺激需求 [8] 开发商策略与市场信心 - 头部房企偏好东外滩地块，反映对杨浦滨江板块消费能力及产品升级需求的认可 [3][8] - 华润置地北外滩项目高溢价拿地（11.97%）与近期浦东项目412%认购率形成联动效应 [7] - 分析师指出东外滩地块楼面价超越此前中海地产项目，显示板块热度持续 [8]