房地产市场调整趋势 - 2022年起房地产市场进入长期调整 二三线城市如郑州 石家庄 涿州率先调整 2023年一线城市如上海 深圳加入调整行列 [1] - 2024年全国商品房销售面积同比下降11.3% 销售额同比下降15.7% [1] - 2024年全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2% 二手住宅价格指数同比下降5.1% [1] 多套房产家庭面临的挑战 挑战一 房产市值缩水 - 一线城市房价从峰值下跌超30% 如上海 深圳从9万/平米跌至6万/平米 [5] - 一线城市房价收入比达40 二线城市20-25 远高于国际7-8的平均水平 未来房价仍有下跌空间 [5] 挑战二 房产变现困难 - 2025年全国二手房挂牌量激增 重庆17.2万套 成都17万套 天津15万套 广州17万套 北京13万套 [7] - 二手房需低于市场价10-15%抛售才可能成交 但业主普遍不愿降价 [7] 挑战三 持房成本上升 - 经济不景气导致收入减少 多套房产家庭还贷压力显著增加 [9] - 2024年全国物业服务成本同比上涨15% 物业费等持房费用持续攀升 [9] 挑战四 以租养贷难度加大 - 三四线城市因人口流出 房屋空置率高 租金收入不足覆盖房贷 [12] - 一线城市因生活成本高 外地打工人返乡 租房需求下降 租金呈下降趋势 [12] 挑战五 房产税试点扩围 - 2024年决策层宣布房产税试点城市扩围 将在上海 重庆基础上新增试点城市 [15] - 房产税按评估价值0.5%-1.2%年率征收 对多套住房家庭实行累进税率 [15]