城市更新政策框架 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出2030年目标包括体制机制完善、开发建设方式转型、人居环境改善等[1] - 八项主要任务涵盖既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区建设、老旧街区厂区改造、基础设施升级、生态修复及历史文化保护[1] - 配套六方面保障措施涉及实施机制、用地政策及多元化融资方式[1] 城镇化与政策演进 - 2024年中国常住人口城镇化率达67%，较上年提升0.84个百分点，城市发展进入存量优化阶段[2] - 政策脉络：2019年中央经济工作会议首次强调城市更新，"十四五"规划明确其地位，2023-2024年从"实施"升级为"大力实施"[2] - 2024年政府工作报告部署低效用地开发、基建改造等具体任务[2] 经济与社会效益 - 城市更新兼具拉动投资（老旧小区改造28万个）、扩大内需（新增停车位380万个）、促进产业升级等多重效益[3] - 2019年以来累计加装电梯13万部，增设养老托育设施8万个，更新地下管网50万公里[3] - 通过盘活闲置资源激发经济活力，推动新技术新业态应用[3] 实施原则与模式转型 - 强调"留改拆"并举，禁止大拆大建，要求"一村一策"改造城中村，保护历史文化风貌[6][7] - 对危险住房分类处理：D级优先拆除，C级加固改建，涉及文物的需"一屋一策"[6] - 开发模式从增量扩张转向存量优化，重点补齐功能短板[7] 资金支持机制 - 融资渠道包括中央预算内投资、超长期特别国债、地方专项债、金融机构信贷及REITs等[8] - 地方政府需加大财政投入并落实税费减免，鼓励社会资本参与[8] - 当前资金主要依赖政府债券，未来或扩围政策性金融工具如PSL[8] 行业趋势展望 - 政策急迫性提升，2024年中央政治局会议后行动进一步提速[4] - 政策框架将推动"十五五"期间地方创新机制与任务细化[3] - 开发企业需适应功能转换、闲置盘活等存量运营模式[7]