亚洲REITs市场整体概况 - 截至2024年底亚洲活跃REITs产品达263支，总市值2358亿美元同比下降6.5%，市场呈现结构性分化[1] - 日本、新加坡、中国内地及中国香港市值合计占比超80%，中国内地市值214.4亿美元首次超越中国香港成为亚洲第三大市场[1] - 新兴市场如泰国、印度市值分别增长41%和13%，为市场注入活力[1] - 综合型REITs数量最多（90支），数据中心和酒店类REITs表现亮眼，前者受益于AI发展，后者因旅游业复苏估值提升[1] 主要市场表现分析 日本市场 - 市值908.4亿美元占比38.5%，受汇率和股价影响市值下降17%[2] - 平均杠杆率45.2%，分派收益率5.4%为亚洲主要市场中涨幅最大，市净率0.81[2] - 酒店REITs表现突出，Japan Hotel REIT分派收益率超5%[2] 新加坡市场 - 市值673.8亿美元占比28.6%，市值下降11%[2] - 平均杠杆率39.3%，分派收益率6.9%，市净率0.74[2] - Keppel DC REIT市净率达1.6，全年完成23例收购聚焦工业/物流和数据中心[2] 中国香港市场 - 市值160.6亿美元占比6.8%，市值下降24%[2] - 平均杠杆率30.7%，分派收益率8.3%为亚洲最高，市净率0.32深度折价[3] - 沪深港通纳入REITs政策有望提振流动性[3] 中国内地REITs市场 市场规模 - 截至2025年3月上市REITs达64支，发行规模1748亿元，市值1860亿元[4] - 高速公路REITs市值占比33%（610亿元），消费基础设施REITs市值占比15%（284亿元）[4] 市场特征 - 2024年政策支持扩容至12大类资产，简化申报流程推动常态化发行[5] - 2024年成交额1022.2亿元，2025年一季度日均成交6.9亿元显示活跃度提升[6] - 平均市净率1.24（溢价），分派收益率5.6%，保障性租赁住房REITs市净率达1.42[6] ESG实践 国际经验 - 新加坡、日本、中国香港已强制要求ESG披露，日本J-REITs市值参评率近100%[7] - GRESB评级影响融资成本和投资者偏好[7] 国内进展 - 截至2025年4月15支REITs自愿发布ESG报告，聚焦绿色建筑等议题[8] - 华夏基金推动多支REITs集中披露ESG成果，但鉴证和评级仍处起步阶段[8] 未来展望 - 成熟市场聚焦资产优化，新兴市场依托经济基本面扩张[9] - 中国内地REITs有望扩容资产类型，提升ESG实践水平[9] - 数据中心、酒店及绿色基础设施REITs值得重点关注[9]