住房总量与人口结构 - 全国城镇住房总量达33.5亿套，人均住房套数为3.62套，包含小产权房、公寓及农村自建房 [2][7] - 2024年中国出生率6.77‰，出生人口954万，人口自然增长率创新低 [2][7] - 80后、90后独生子女家庭普遍继承多套房产，部分年轻夫妻拥有至少3套住房 [7] 区域房价与开发动态 - 某区域新楼盘价格从15,000-16,000元/㎡降至11,000元/㎡，跌幅约30% [4] - 开发商以6,000元/㎡低价拿地，中介宣称配套完善将推动房价上涨 [4][5] - 小县城及乡镇住房空置率高，但开发商仍持续建设2期、3期项目 [7][13] 开发商行为与商业模式 - 开发商依赖金融杠杆，土地出让金仅需30%自有资金，通过预售回款实现债务循环 [11] - 部分开发商采用多盘复利模式，单个项目利润薄，需快速扩张维持资金链 [11] - 地方政府依赖土地财政，政策鼓励开发商拿地，形成合作循环 [13] 城市住房供需差异 - 一二线城市房屋空置率约20%，外来人口涌入支撑购房及租房需求 [9][11] - 2000年前建成的老旧住房占比高，改善型需求推动小高层、大面积新房开发 [11] - 农村人口向城市迁移预期被质疑，实际城镇化对商品房需求拉动有限 [13] 政策与市场矛盾 - 首付比例降至15%、房贷利率从6%降至2.9%，但房价下跌后销售仍疲软 [15] - 开发商高价拿地行为与房价下跌趋势背离，市场对后续涨价预期存疑 [4][15]