楼市分化与人口流动趋势 - 核心城市与周边城市房价表现差异显著 2018年同期购房案例显示深圳房产增值200多万而惠州房产亏损80万 [2] - 人口持续流入的城市房价支撑力强 人口流失城市房产流动性急剧下降 [3] 人口流入核心城市群 长三角城市群 - 上海2024年GDP达5.3万亿 杭州聚集互联网巨头 苏州工业园区入驻全球500强制造企业 形成财富聚集效应 [6] 京津冀城市群 - 北京GDP超4.5万亿 常住人口2200万 央企总部与科研机构密集 天津依托港口及制造业 石家庄承接产业外溢 [7] 珠三角城市群 - 深圳聚集华为腾讯等企业 广州具备完整产业链 东莞佛山作为世界工厂吸纳蓝领工人 毗邻港澳区位优势显著 [9] 成渝及中西部城市 - 成都2024年新增常住人口28万带动房价逆势上涨 重庆电子信息产业吸引京东方落户 武汉光谷聚集120万科创人才 长沙推进产业升级 [10] 人口密度与房价正反馈机制 - 东京占日本总人口30% 23区新建公寓均价连续两年超1亿日元 2024年达1.1181亿日元 [12] - 首尔占韩国人口50% 房价达1200万韩元/㎡ 年涨幅20% [12] - 深圳因人口持续涌入 当前住宅均价达5.67万元/㎡ [15] 房企与土地市场动态 - 杭州土拍溢价率突破65% 反映开发商对人口流入城市购房潜力的预期 [14] 房产配置策略 - 优先一线城市核心区次新盘 保值增值能力更强 [17] - 关注强二线政策红利区（如武汉光谷东）资源投入将反映至房价 [17] - 规避三四线超高层老房及郊区盘 人口流失导致流动性枯竭风险 [17]