上海新房市场表现 - 上海新房市场整体表现亮眼，部分开发商在第一批次开盘后不久即加推第二批次 [1] - 中心城区新盘项目热销，如宝山区某新盘拟推264套房源，冻资建档客户已有500多组，预计触发积分 [2] - 浦东新区某新盘4月21日开盘的两栋楼已全部售罄，第二批次加推房源认购情况良好 [2] - 多个新盘项目认购率超高：翡雲悦府412%、保利海上印230%、浦发莲园319%、绿城潮鸣东方160%，均开盘售罄 [2] - 5月上海新房市场分化明显，市区项目表现出色，郊区项目去化相对较弱 [2] 高端改善市场动态 - 改善产品交易升温，如徐汇滨江的绿城潮鸣东方触发限售，显示高端消费客群潜力大 [3] - 土地市场释放积极信号，热门地块溢价率超过20%，楼板价保持高位运行，房企拿地信心增强 [3] - 高端改善市场销售保持较快去化节奏，与土地市场信心传递有关 [3] 二手房市场活跃度 - 上海二手房市场成交活跃，浦东新区房地产交易中心业务办理人数较多 [4] - 中介公司5月以来已成交七八套房子，5月13日单日业绩达150余万元，较平时日均几十万元大幅增长 [4] - 5月前18天与4月同期相比，链家二手房流量、咨询量上涨5%，线下带看量上涨20%，成交量上涨10% [4] 新房与二手房市场关联 - 新房市场稳定交易与二手房成交活跃密切相关，房东卖房后购买更好产品，改善需求稳定释放 [5] - 总价300万元以内的刚需房保持"中流砥柱"状态，二手房热度高于新房 [5] - 二手房价格筑底迹象越来越明朗，房东在价格谈判中占据一定优势 [5]