LPR下调与房贷利率变化 - 5月20日1年期LPR降至3%、5年期以上LPR降至3.5%，均较此前下降10个基点，5年期LPR创历史低位 [1] - 一线城市首套房贷利率降至3.05%，大部分城市首套房贷利率将降至2.9%左右，全国首套房贷利率进入"2字头"时代 [3] - 深圳市场贷款100万元30年期月供减少54.32元，按套均贷款318万元计算月供减少172.72元，30年总利息节省6.22万元 [5] 购房者行为与市场反应 - 66%二手房置业者选择纯商贷、12.5%选择组合贷，这两类群体直接受益于LPR下调 [5] - 存量房贷利率下调后，部分购房者放缓"提前还贷"计划，转向理财或投资 [6] - 刚需和刚改群体对成本敏感，月供压力减轻有望推动潜在需求加速入市，提升新房和二手房市场活跃度 [5] 租金回报率与投资趋势 - 深圳部分商务公寓总价80万元左右，月租金2000元对应回报率2.8%，超过存款利率 [8] - 租金回报率回升主因房价跌幅大于租金跌幅，但租赁市场整体回暖仍需时间 [8] - 租户因市场租金下跌更倾向于更换租赁住房或议价，租金下降扩大选择空间 [8] 市场动态与政策预期 - 4月70城新房价格环比上涨城市减少2个至22个，二手房上涨城市减少5个至5个，市场交易转淡 [10] - 核心城市5月上半月新房网签面积同比保持增长，但整体市场恢复仍面临压力，城市分化延续 [10] - 政策或聚焦城中村改造、高品质住房供给、存量房收购等领域以巩固市场稳定 [10]