商品房预售制与现房销售背景 - 我国住房市场化改革以来新建住房主要实行商品房预售制 购房者通过楼盘模型和样板间确定购买[1] - 商品房预售制在过去二三十年推动房地产市场快速发展 但弊端一直存在[1] - 近年来多个城市积极试点现房销售 河南省信阳市新规要求新出让土地开发商品房一律实行现房销售[1] 现房销售对购房者的影响 - 现房销售使购房者实现"所见即所得" 权益得到更有效保障[1] - 预售制下购房者先交钱后收房 易出现房屋质量问题和烂尾楼风险[1] - 预售资金监管不到位时 房企可能挪用工程款导致资金链断裂和交付风险[1] 现房销售对房企的影响 - 现房销售倒逼房企注重房屋质量 建造更多"好房子"[2] - 房地产市场转向买方市场 现房竞争力超过期房 部分房企可能主动选择现房销售[2] - 现房销售促使房企从"快建快销"转向精细化运营[2] - 相比预售制 现房销售会减缓房企资金回笼速度 对企业资金实力和运营能力要求更高[3] 现房销售政策推进情况 - 海南省2020年3月成为首个全省实行现房销售制度的省份[2] - 中指研究院监测显示2022年末以来全国超30个城市试点现房销售或出台支持政策[2] - 支持政策包括延长土地出让金缴纳期限 契税补贴 提高公积金贷款额度等[2] - 2024年全国住房和城乡建设工作会议提出大力推进现房销售 优化预售资金监管[3] 现房销售实施建议 - 需加大对房企金融支持 缓解现房销售资金压力[3] - 推进现房销售需与加强预售资金监管相结合[3] - 从预售制到现房销售需经历过渡期 不宜"一刀切"[3]