代建行业现状 - 代建行业已从蓝海进入红海阶段 行业竞争加剧 [1] - 代建项目主要集中在二三线城市 一线城市占比极低 [1][4] - 2024年二三线城市代建渗透率突破8% 一线城市仅1.25% [4] - 2025年一季度一线城市新开盘代建项目为零 二线/三四线渗透率分别为4.1%/3.8% [4] 一线城市代建特点 - 一线城市代建渗透率长期低于1% 显著低于行业平均2.4% [4][7] - 代建项目72%位于郊区 北京/上海郊区占比分别达74%/85% [10][11] - 头部企业垄断现象明显 绿城管理等头部企业占据主导地位 [7][14] - 广州代建渗透率一线最高 城投拿地市区占比达56% [11] 代建项目表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53% 绿城揽江印月溢价达24% [14][15] - 代建项目去化优于周边 如凤凰于飞项目成交套数为周边项目的5倍 [15] - 品牌力对溢价贡献显著 头部企业项目溢价能力更强 [14] 未来机会与挑战 - 公建配套类政府代建是一线城市潜在机会点 [3][16] - 广州代建发展前景相对优于其他一线城市 [11] - 中小企业面临更高竞争压力 需提升产品力与品牌力 [14][16]