公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数连续2日创新高，中证REITs（收盘）指数近4日涨幅接近2% [1] - 中证REITs全收益指数5月21日单日上涨0.85%，5月累计上涨超3%，年内涨幅超10% [2] - 全市场66只公募REITs中，10只近一月涨幅超10%，中金重庆两江产业园REIT涨幅达20.88% [2][4] - 多只REITs近三月涨幅超20%，包括华夏金隅智造工场REIT（28.64%）、华夏大悦城商业REIT（22.15%）等 [4] - 15只REITs上市以来涨幅超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以90.52%居首 [4][7] - 全市场63只REITs年内平均涨幅18.03%，显著高于股票型基金（4.76%）、混合型基金（3.56%）和债券型基金（0.67%） [5] 上涨驱动因素 - 当前REITs市场由"利率下行+资金强配置"驱动，低息环境下REITs派息收益率和利差优势凸显 [9] - 机构普遍面临配置压力，新发和扩募节奏未充分满足市场需求，加剧涨势 [9] - 信托、私募基金和产业资本等增量资金持续进场抢筹 [9] - REITs打新策略的高胜率和收益率助推市场热度 [9] - 银行存款利率下行及债市收益缩水背景下，REITs股息率吸引力提升 [10] 投资策略建议 - 优选抗周期属性的重点业态，关注稀缺性标的及估值审慎标的 [1][10] - 一级市场重视"首单"资产，二级市场关注利率策略、持有策略和事件型策略 [10] - 建议关注经营稳健、溢价合理的标的（如保租房、基础设施），警惕高波动标的（如产业园、环保能源） [11]