核心观点 - 在房地产市场整体止跌回稳进程中，高端住宅市场（尤其是二手房）表现相对坚挺，展现出较强的抗跌性和保值增值能力，其挂牌与成交占比在核心城市出现双增 [1][13][18] 市场整体挂牌情况 - 2025年4月，京沪深杭四城二手房新增挂牌套数环比均出现回落，其中深圳同比降7%，杭州同比降29% [2][7] - 北京4月新增挂牌19222套，环比降19%，同比增17% [6] - 上海4月新增挂牌14729套，环比降22%，同比增60% [6] - 深圳4月新增挂牌5859套，环比降12%，同比降7% [7] - 杭州4月新增挂牌6826套，环比降40%，同比降29% [7] 高端住宅挂牌结构 - 在整体挂牌增速放缓背景下，高端住宅挂牌占比在部分城市逆势上升 [1][8] - 北京4月总价3000万元以上房源新增挂牌占比为0.38%，环比增长 [8] - 上海4月总价3000万元以上高端住宅新增挂牌占比达0.58%，为2025年以来最高点 [1][8] - 深圳高端业主挂牌积极性不升反降，总价800-1000万元和1000-3000万元各面积段占比均出现回落 [8] 高端住宅挂牌量上升原因 - 高位套现的避险心态：部分房东认为豪宅价格可能触及阶段性高点，选择锁定收益；房地产税试点预期等政策不确定性也促使多套房持有者减持高总价资产 [11] - 流动性需求驱动下的资产配置优化 [11] - “卖旧买新”的置换需求前置：以上海为代表的核心城市一手豪宅供应爆发且产品力升级，促使部分客户提前置换 [12] 高端住宅成交表现 - 除杭州外，北京、上海、深圳总价1000万元以上二手房成交占比均呈现同环比齐增态势 [1][13] - 京沪深三城140平方米以上面积段成交套数占比同样稳中有增，显示高端改善和豪宅需求旺盛 [14] - 在一手豪宅供应有限的情况下，部分高端客群为满足自住和资产保值增值需求被“挤压”至二手房市场 [15] 高端住宅价格韧性 - 高端住宅市场呈现“越涨越买”特征，房价持稳，抗跌性良好 [17] - 2025年4月，上海、深圳单月成交超3套的典型项目中，小区价格持稳的比例超过六成，环比涨跌幅基本在10%以内 [17] - 上海、深圳2025年4月可比房价环比增10%以内的小区占比分别达35.88%和34.47% [17] - 价格更保值增值的小区多集中在城市核心区 [17] - 上海徐汇区丝庐花语4月成交均价10.9万元/平方米，环比上涨16% [17] - 深圳南山区半岛城邦花园(二期)成交均价环比涨15%，福田区香格丽苑环比涨17% [17] - 上海普陀区宝华城市之星成交均价108989元/平方米，环比涨5% [18] - 上海静安区枫景苑成交均价123637元/平方米，环比涨12% [18] - 上海浦張区仁恒滨江园成交均价119667元/平方米，环比涨9% [18] - 上海静安区大宁金茂府成交均价132566元/平方米，环比涨9% [18] - 上海徐汇区丝庐花语成交均价108612元/平方米，环比涨16% [18] - 上海HOZ区瑞虹新城铭庭成交均价124143元/平方米，环比涨11% [18] - 深圳南山区华润城润府(三期)成交均价129976元/平方米，环比涨2% [18] 市场展望 - 短期京沪深二手房市场将延续震荡行情，但高端改善和顶级豪宅需求相对稳定，其成交占比或将延续稳中有增 [19] - 增幅大小将受到新房高端改善和豪宅盘供应的影响 [19] - 城市核心区的大户型产品价格抗跌性预计更强 [19]