楼市现状分析 - 4月70城新房价格环比上涨城市仅22个，二手房上涨城市仅5个，较上月减少超50% [2][3][4] - 一线城市新房价格环比涨幅趋零，北京上海微涨0.1%和0.5%，广州深圳转跌 [9] - 三线城市新房价格连续两月下跌0.2%，二线城市持平 [9] 数据真实性质疑 - 新房数据存在选择性统计问题，如大连仅推高端盘导致环比涨0.5%，与实际市场脱节 [10] - 二手房市场更反映真实需求，70城平均环比跌0.41%，一线城市全面转跌，广州同比跌7.4% [11][12] - 部分城市如西宁、丹东、赣州等非主流城市异常上涨，数据可信度存疑 [6] 市场分化特征 - 高端改善盘拉动核心城市局部回暖，如上海10万+/平项目成交活跃，但普通住宅未受益 [13] - 三四线城市如鄂尔多斯空置率高企，与核心城市形成"冰火两重天"格局 [13] - 昆明等所谓"新一线"城市房价持续下跌，市场表现与城市能级不符 [12] 行业趋势判断 - 政策刺激效果边际递减，如2023年"5·17新政"仅带来脉冲式回暖 [15] - 楼市底层逻辑已变，人口红利消退下非优质资产（远郊盘、老破小）流动性将持续恶化 [15] - 开发商策略分化，部分项目"捂盘惜售"人为制造数据回暖假象 [10] 投资建议 - 三四线多套房产持有者需警惕流动性风险，建议及时处置 [15] - 刚需购房应聚焦核心城市核心地段，回避远郊及文旅概念盘 [15] - 自媒体鼓吹的"触底反弹"论缺乏数据支撑，需警惕误导性言论 [16]