市场整体表现与价格趋势 - 4月份西安新房价格环比下降0.3%，同比下降2.7%，已连续8个月下跌，创下最长连跌纪录 [3][10] - 4月份西安二手房价格环比下降0.4%，同比下降6.8% [10] - 市场整体供销同比下滑，目前处于低位震荡、底部徘徊的调整期，区域、板块及个案分化加剧 [11] - 5月有超过20个项目集中开盘或加推，市场供应增加，开启以价换量通道 [10] 销售策略与价格折扣 - 实际成交价格普遍低于政府备案价销售，成为公开的秘密 [4][6] - 以融投·汉璟台项目2楼902号房为例，实际成交总价约200.9万元，比备案总价215.6万元降低了14.7万元，单价从每平方米15430.69元降至14378.11元 [6] - 其他项目也存在类似情况，有预售项目备案价约每平方米1.8万元，预计开盘成交价约每平方米1.5万元 [6] - 结合各类折扣活动，新房成交价相较于备案价的普遍下降幅度超过5% [10] - 促销活动多样，包括冻资排号享额外优惠、贷款折扣、按时首付折扣、特价房等 [10] 产品竞争与“好房子”标准 - 行业竞争焦点转向打造“好房子”，内卷产品力与服务力，比拼房企硬实力和软实力 [3] - 新推房源多为第四代住宅，主打高赠送面积与社区配套、服务、景观等附加值 [3] - 自5月1日起，住建部新《住宅项目规范》施行，层高要求从不低于2.8米提升至不应低于3米，西安多个项目已执行新标准 [6][7] - 第四代住宅在得房率和空间灵活性上竞争激烈，赠送面积动辄几十平方米，对第三代住宅形成优势 [7] - 以中国铁建·轨交·秦风雅颂项目为例，其137平方米户型整体得房率约121.64%，加上赠送面积最大实得面积可达208平方米 [8] 具体项目案例 - 融投·汉璟台项目：位于西安二环内，占地约23亩，容积率2.36，规划6栋住宅楼，主力户型113–143平方米，首批预售3栋楼共169套房源，整体均价约每平方米15664.70元 [4] - 中国铁建·轨交·秦风雅颂项目：位于西咸新区，占地251.126亩，容积率1.58，规划44栋楼，近期公示的6、7、9楼共213套房源，均价约每平方米17449.22元 [8]