行业动态 - 国内第二支奥特莱斯REITs中金唯品会奥莱REIT正式申报 底层资产为宁波杉井奥特莱斯 成为国内第十一支消费基础设施REIT [1] - 华夏首创奥莱REIT上市后表现强劲 二级市场价格涨幅超70% 出租率近乎满铺 展现出奥莱业态的韧性 [1] - 杉杉商业旗下开业奥莱项目达20个 成为国内开业奥莱项目数最多的企业 [1] 项目估值 - 宁波杉井奥莱总估值29.72亿元 较账面原值增值547% 折合建筑面积单价28505元/㎡ 为当前消费REITs中最高单价 [3] - 对比华夏首创奥莱REIT 武汉项目单价11568元/㎡ 济南项目单价8276元/㎡ 宁波项目估值显著更高 [4] - 估值差异源于折现率较低(7.75%)且收入预期略高 华夏两个项目折现率分别为8.25%和8% [4] 财务表现 - 2022-2024年运营收入分别为2.32亿/2.64亿/2.74亿元 年均复合增长率8.7% 运营净收益年均增长10.69% [5] - 2024年整体销售额19.71亿元(微降0.87%) 联营商户销售额17.32亿元(微增0.34%) [7] - 联营模式扣率持续高于13% 2024年达13.29% 高于首创两个项目(10%-10.7%) 接近15%-17%的行业稳定区间 [6] 运营指标 - 2022-2024年平均出租率保持97%以上高位 2024年底达99.71%接近满租 [8] - 2024年月整体销售坪效3225.74元/㎡ 月租金坪效369.93元/㎡ [7] - 2024年客流约1310万人次 2022-2024年复合增长率达16.63% [5] 业态结构 - 运动户外品类表现突出 2024年面积占比26.23% 收入占比37.73% 超越服装服饰成为第一大收入来源 [9] - 国际名品占比13.81% 引入MOSCHINO、FERRAGAMO等轻奢品牌形成核心竞争力 [10] - 2024年新引入萨洛蒙、Jeep户外等品牌 2025年计划新增lululemon、中国乔丹等 [15] 区位优势 - 项目位于宁波中西部 公共交通便利 在建地铁6号线将进一步提升通达度 [16] - 宁波商业实力强劲 拥有1个S级和6个A级购物中心 远超同线级城市 [16] - 本地无直接竞争对手 可比奥莱项目均位于2小时车程外 形成客群区隔 [17][19] 竞争风险 - 前湾新区将开业20万㎡的盛世里文旅·奥特莱斯 含IP主力店和沉浸式剧场 可能分流部分客群 [21] - 杭州富阳首创奥莱与宁波项目客群重叠度较高 绍兴客源存在竞争 [19]