海外买家附加税影响 - 维多利亚州和昆士兰州对外国买家征收额外附加税 维州4% 昆州3% 导致商业地产投资回报率被压低最多达1个百分点 [1] - 税负对外国投资者尤为沉重 维州和昆州土地估值普遍上调50% 土地估值约占资产总价值30% [2] - 一项价值6000万澳元的资产 土地估值可能在2000万左右 每年仅土地附加税成本就达60万澳元 相当于每年1%的资产价值 [2] 本地资本投资机会 - 海外投资者逐步撤出维州和昆州商业地产市场 促使基金管理人发起面向本地投资者的基金 [1] - Richmond Bridge基金公司已为规模2亿澳元的基金筹集1.5亿澳元股权资金 通过50%杠杆预计获得4亿澳元购买力 用于收购10至15项优质资产 [1] - 基金瞄准本地机构与高净值个人投资者 收购因附加税对外国投资者吸引力下降的资产 [1] - 布里斯班和墨尔本地段优越 基本面良好但因没有海外竞买者而大幅折价的优质资产成为目标 [1] - 未来12到18个月内可能出手收购维州因税负过重迫使外国资本撤离的优质工业地块 [7] 海外投资者策略调整 - 亚洲和欧洲的海外投资者重新评估对澳洲市场布局 部分转向税负更轻的新州或西澳 [5] - 部分海外投资者尝试通过与本地基金经理合作或参与项目早期开发的方式继续留在市场 规避部分税务影响 [5] - 机构资本更加谨慎评估各州税负 与本地平台合作成为外国投资者维持市场活跃度的有效方式 [7] 州税收政策影响 - 州政府税收政策对资金流向特定资产产生巨大影响 [7] - 维州政府预算显示未来四年房地产相关税收将占该州总税收47% [7] - 维州和昆州是澳洲仅有两个对外国买家额外征收土地税附加税的州 [7] 工业地产市场前景 - 工业地产"黄金时代"或将终结 预期未来供应激增将导致租金最多下跌11% [1] - 维州整体不被看好 只有土地占比较高的工业地产才值得关注 [7]