广州房地产市场"去贝壳化"现象 - 广州多个新盘在"去贝壳化"后意外火爆，市场对贝壳的垄断模式表现出明显抵触[1] - 越秀地产率先推动"去贝壳化"，其云悦项目通过自媒体和全民营销实现5个月清盘，3栋楼仅剩少量未售[2] - 越秀地产后续推出的"广府系"项目表现优异，珑悦西关3个月清盘，桂悦东晓进入销售金额TOP3[4] 开发商销售业绩 - 大湾区2025年1-4月广州房地产销售TOP20中，万博悦府以21.2亿元销售额和3.6万㎡销售面积位居双榜首[5] - 越秀·桂悦东晓以9.7亿元销售额进入前三[5] - 珠实地产和保利地产同样受益于"去贝壳化"，珠实都荟2小时售出200套，保利天奕豪宅一个月网签154套[5] 二手房市场变革 - 越秀地产组建帮卖团队，2025年一季度达成11亿元置换成交[6] - 保利地产整合周边门店资源，2024年促进二手房成交272套，新房置换471套，平均转化周期48天，去化率57%[8] 贝壳商业模式问题 - 贝壳平台总交易额从2021年Q1到2025年Q1下降21%，但门店数量从48699家增至56839家[9] - 贝壳佣金抽成远高于行业水平，新房项目普遍要求5个点佣金，远高于正常渠道的2-3个点[9] - 加盟店每月需缴纳3500元固定费用，佣金收入还需被抽取8-18%[10] - 实际到中介手中的佣金比例极低，10万佣金经层层扣除后仅剩约3.4万[12][13] 贝壳涉嫌垄断行为 - 强迫开发商签订独家协议，否则禁止旗下中介带看[14] - 在多渠道代理项目中要求开发商拿出部分房源独家授权[15] - 二手房佣金固定且高于其他渠道，要求签约当天全额支付[16] - 限制客户选择非合作银行办理贷款，对非合作银行业务员设置障碍[18] 市场反应与贝壳业绩变化 - 开发商转向自建团队、与自媒体合作、提高全民营销佣金等方式[20] - 购房者转向其他渠道或优质管家公司[20] - 贝壳2025年Q1总交易额8437亿元，较2021年Q1高峰下降21%[21] - 二手房交易利润率从49%降至38.1%，新房交易利润率从27%降至23.4%[21] 贝壳管理层与公司文化 - 董事长彭永东年收入7.13亿元，是创始人左晖去世前的84倍[22] - 两个管理层工资占公司利润的22.78%[22] - 公司从"难而正确的事"转向被质疑为"垄断代言人"[22]