上海不动产信托登记试点政策 - 上海发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》，自印发之日起试行一年，首批项目有望落地[1] - 上海信托全程参与试点政策推出，正在积极推动首批项目落地[1] - 与北京试点相比，上海在适用范围、办理流程、协同机制等方面有所创新[1] 试点政策创新点 - 将不动产资产服务信托与慈善信托一起试点，拓展了北京、杭州的试点范围[2] - 明确提及在慈善、养老、特需等应用场景的拓展是最显著创新之一[2] - 涉及六个部门联合发文，体现上海相关部门的高度重视[2] - 构建了"信托产品预登记-申请出具证明文件-办理信托财产登记-反馈登记结果"全周期办理流程[7] - 增加了"反馈登记结果"环节，受益人可申请信托受益权证[7] 不动产信托操作流程 - 不动产纳入信托时需提交信托文件、契税完税凭证等材料[5] - 信托财产分配或处置时需提交相关材料办理转移登记并删除"信托财产"标注[5] - 为不动产"出"信托提供了可操作路径，完善了北京试点未涉及的内容[4][6] 政策待完善方面 - 未明确不动产作为信托财产的非交易过户性质[9] - 税收政策尚未明确，"进出"信托可能参照"交易"行为分别征税[9] - 要求委托人与受托人签订信托文件，排除了遗嘱信托办理登记的可能[10] - 可能存在通过设立不动产信托回避限购政策进行套利的空间[10] 行业评价 - 政府部门已认识到信托制度在民生领域的重要应用，有很强示范作用[3] - 上海模式亮点突出，明确提出慈善公益等应用场景[3] - 试点仍属谨慎安排，未全面放开受托人主体限制[3] - 境内民事信托具有自身生命力和适用价值，但税收成本问题仍需解决[11]