2024年办公楼市场回顾 - 中国主要10个一二线城市办公楼空置率持续攀升，近几年剪刀差缺口扩大[1] - 疫情前10城年均净吸纳量390万平方米，2021年需求强劲反弹，但2022年后进入底部区间，过去三年年均净去化仅200万平方米（疫情前一半水平）[2][3] - 2024年租赁结构显示新设立和扩租需求同比明显下降，搬迁活动活跃（受租金下降驱动）[4] - 租金处于加速下跌阶段，一季度数据出现底部复苏迹象（净吸纳量58万方，同比增长35%），但空置率仍达23%[5][7] 2025年市场展望 - 一季度新增供应76万方，净吸纳量58万方（占三年年均值的29%），复苏仍属底部区间[7] - 新质生产力相关行业（高端制造/TMT/医药）成为增量需求主力，占一季度增量需求的27%，显著高于金融行业（90%为存量需求）[8][9] - 服务消费类企业（文旅/教育）需求稳定增长，虽租金承受力有限但占比达5%-10%[9] - 预计2025年租金仍有5%-8%下调压力，核心商务区供应占比仅2%，二线城市新兴商务区加速发展[14][15] 租户需求特征 - 92%租户将成本控制作为首要考量，同时重视交通配套（70%）、区位优势（60%）和ESG目标（36%）[10] - 具体配套需求：公共交通通达性（83%）、活动举办场地（67%）、餐饮配套（63%）[11][12] - 31%租户已设立公司零碳目标，其中70%要求在2030年前实现，绿色认证成为基础门槛[13] 资产运营策略 - 逆周期表现优异的办公楼（8%）具备共同特征：地铁10分钟可达（85%）、商业配套完善、持续装修改造、主力租户稳定[16][17] - 中长期供应端已出现拐点，土地供应水线开始下降，但传导至市场平衡仍需时间[18][19] - 业主需平衡成本控制与品质提升（如共享会议室、绿电供应），以增强物业防御性[12][14]