现房销售政策推进 - 2024年以来全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件 [1][4] - 中央政策层面明确将"有力有序推行现房销售"列为2025年重点工作 [3] - 各地试点主要采取三种方式：土地出让环节规定现房销售、在建未售项目现房销售、"白名单"项目现房销售 [4][5][6] - 配套支持政策包括融资倾斜、利率优惠、税费减免等 [6] 现房销售对房企影响 - 资金压力增大，融资模式需变革，要求更高自有资金流动性 [9] - 开发周期拉长，周转速度放缓，倒逼房企注重产品品质 [9] - 加速行业整合，中小房企生存压力加大，大型房企市场份额扩大 [9] - 房企加快轻资产转型，代建业务比重提升，已有超100家房企参与代建 [11] 代建行业变化 - 住宅类代建比重持续提升，一线城市渗透率有望从1.25%快速攀升 [11][17] - 城投拿地总量下滑但占比稳定，30%城投预售地块开工率有望恢复 [13][16] - "小股操盘"模式占比提升，代建企业需应对资金压力和支付规则重构 [20] - 代建行业竞争加剧，头部企业与中型企业分化明显 [21] 区域市场分化 - 一线城市代建渗透率长期低于1%，现房模式下有望快速提升 [17] - 核心二线城市如杭州、成都代建渗透率仍具上行空间 [17] - 三四线城市代建市场承压，但城投存量土储规模庞大 [17] 商业模式调整 - 房企投资与开发职能可能剥离，重资产业务收缩 [11] - 合作拿地、联合开发及代建服务比例上升 [11] - 代建费支付节点需与工程进度挂钩，降低与营销回款关联度 [20]