公司信用评级 - 联合资信维持万科企业股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定 [1] - 维持"21万科04"等21只债券信用等级为AAA [1] - 公司第一大股东深铁集团对公司支持力度增强，有助于缓解债务偿还风险 [3] 公司经营状况 - 2024年签约销售金额大幅下降，筹资活动现金流延续净流出态势 [3] - 2024年大幅亏损471.87亿元，主要因开发业务结算毛利率下降、计提减值准备等因素 [3][7] - 截至2024年底，公司合并口径货币资金881.63亿元，较上年底下降11.67% [3] - 公司短期债务占比偏高，再融资压力大，债券集中兑付压力大 [3][7] 行业分析 - 房地产行业仍处调整阶段，投资端力度减弱，未来销售仍有下降压力 [4] - 行业库存去化周期出现下降拐点，但仍在高位，短期内去库存是重点 [9] - 预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底 [9] 财务数据 - 2024年营业总收入3431.76亿元，同比下降26.3% [7] - 2024年经营性净现金流38亿元，投资活动现金流净流入108.09亿元 [7] - 截至2024年底，公司资产负债率73.66%，较上年提高0.43个百分点 [7] - 2024年EBITDA为-318.08亿元，EBITDA利息倍数为-2.32倍 [7][18] 公司优势 - 行业地位领先，项目储备较为充足，截至2024年底全口径待建面积3118万平方米 [5][9] - 经营与服务业务与开发业务协同效应逐步发挥，多元化业务发展态势良好 [5] - 第一大股东深铁集团支持力度增强，截至2025年5月提供股东借款118.52亿元 [5][22] 风险关注 - 房地产行业持续调整，公司销售金额持续下降，2025年1-3月合同销售金额同比下降39.8% [7][12] - 股权结构较为分散，无实际控制人 [7] - 融资环境变化，2024年筹资活动现金流入同比下降24.44% [7]