政策主线：控制增量供给 - 城市更新新政强调"能不拆就不拆"以减少未来供应 [1] - 多地新增供地实施现房销售拉长供给周期至18-36个月（期房为6-18个月） [1] - 《住宅项目规范》通过3米层高、80米单体高度限制控制新增商品房 [1] - 热点30城4月新增供地容积率1.94连续9个月低于2.0 [2] 供给端持续紧缩 - 4月全国房屋新开工4840万平方米同比下降22%创2019年以来单月新低 [2] - 1-4月新开工1.8亿平方米仅为同期新房交易量63%土地成交建面1.7亿平方米为交易量62% [2] - 新开工同比跌幅连续34个月超20%4月达-23.8% [4] - 50家典型房企竣工存货占比升至27%为近五年最高 [5] 新旧库存分化 - 2022年前高周转模式库存难去化2022年后转向居住属性高品质市场 [4] - 民营房企竣工存货负增长国企通过新赛道填补业绩 [5] - 高品质新房通过得房率优势（如第四代住宅）对旧库存形成降维打击 [9][10] 市场结构性变化 - 1-4月新房销售面积金额同比跌幅收窄至-2.8%-3.2% [4] - 4月重点城市新房去化率37%同比升13个百分点成都长沙郑州项目超60% [8] - 高品质住宅带动1-2月新房均价涨3.1%但1-4月涨幅收窄至0.3% [10] - 二手房挂牌量周环比增0.2%较年初增5.8%大户型房源增加 [12] 开发商与政策路径差异 - 开发商"卷上限"聚焦得房率外立面等短期优势 [13] - 政策"卷下限"提升层高电梯配置等基础标准 [14] - 同质化竞争导致20%-40%新盘去化率部分项目靠7个月快周转清盘 [16][17] 行业转型方向 - 城市更新侧重公共设施补短板激活存量房流转 [18] - 新建住宅设计年限≥50年提升置换意愿 [19] - 绿色建材技术应用释放产业链潜力 [20] - 按揭利率普惠化推动住房消费属性强化 [21]