广州土地市场动态 - 广州土地市场出现积极信号，番禺区于5月30日集中出让4宗住宅用地，均由民企敏捷集团以底价33.17亿元摘得，总计容建筑面积约23.56万平方米，折合楼面价约14081元/平方米 [2] - 同日，保利发展以22.51亿元、30591元/平方米的楼面价底价竞得广州天河区一宗地块，用地面积约5.75万平方米，计容建筑面积约7.37万平方米 [5] - 进入6月，广州推地节奏加快，新增五宗位于中心区的涉宅用地挂牌，总价共计76.71亿元 [7] 敏捷集团投资分析 - 敏捷集团此次投资额达33.17亿元，是近年来广州土地市场上民营房企投资额之最，其作为一家多年未在广州公开市场拿地的中小型本土民企，此次举动具有显著的指标性意义 [2][3] - 公司总资产超1000亿元，已开发物业总建筑面积近5000万平方米，根据克而瑞数据，公司2024年1-4月全口径销售额为28.3亿元，在中国房企中排名第75 [4] - 公司近年土地储备以城市更新为主，主要房地产开发项目位于广东三四线城市，此次在广州番禺总部附近拿地，未来将打造高品质大型住宅社区 [2][3][5] 土地市场特征与趋势 - 广州土地市场整体趋于理性，开发商拿地保持谨慎态度，倾向于获取高流速、低风险的地块 [7] - 市场出现变化，远郊区域如增城、花都、南沙开始推出低密度地块，中心城区及近郊区域在地价和规划上更多考虑房企现实情况 [1][2] - 除敏捷集团外，金地、龙湖等房企今年在土地市场上也相较以往更为积极，金地有较为充足的投资预算并将广州作为投资重点之一 [5] 具体地块与区域分析 - 保利发展所获天河地块的楼面价（30591元/平方米）与同板块前期地块相比具有明显优势，如2024年1月越秀地产所获地块楼面价为4.48万元/平方米，3月金茂所获地块楼面价为47317元/平方米 [6] - 克而瑞监测数据显示，天河区东圃板块近一年商品住宅成交面积17.59万平方米，月均成交量1.47万平方米，改善型物业成交占比达52.51%，成交均价高出全市整体均价112.79%，目前狭义库存面积35.01万平方米，去化周期27.94个月 [6] - 新挂牌地块价格趋于合理，例如天河广东电视台地块起拍楼面价3.19万元/平方米，荔湾区大小梅街回炉地块起拍总价3.13亿元，起拍楼面价3万元/平方米 [7]