城市更新工程 - 2019年启动城市更新工程以来 已有28万个老小区得到改造 13万部电梯被安装 380万个停车位增设 50万公里地下管网更新 [1] - 2023年住建部明确要求对全国22万个2000年前建成的老旧小区进行改造 涉及居民3900万户 [1] - 中央财政支持将重点倾斜大城市 预计最多20个城市入选 单个城市最高补助12亿元 县城改造进度相对滞后 [1] 预售制度改革 - 河南信阳2023年5月13日起全面推行现房销售 新拿地项目需竣工备案后方可销售 [3] - 政策迫使开发商面临两难选择：缩减项目规模或增加负债 短期将加剧资金压力 [3] - 现房销售长期利好：稳定新房价格（土地供应减少可能推动房价结构性上涨） 减少烂尾楼风险 优化市场供应结构 [3] 行业质量升级 - 现房销售倒逼开发商提升建筑质量 淘汰高周转低质开发商 行业集中度将提高 [4] - 新建住宅标准升级：层高从2.8米提至3米 多地取消公摊面积（原高层住宅公摊达20%-25%） [4] - 市场转向居住属性导向 阳台宽敞/得房率超100%的现房更受青睐 [4] 市场结构转变 - 调控逻辑从金融手段（首付/利率调整）转向供给侧改革 新房供应不再是房价核心变量 [4] - 华创证券指出：城市边界扩张停滞背景下 二手房市场取代新房成为主要交易载体 [4] - 未来住房供给分层明显：改造老小区/保障房/品质现房/2021年后期房将满足不同需求 [6] 消费行为变迁 - 购房动机多元化：工作便利性驱动租房 学区需求选择人才房 租金收益导向购买老房 改善需求倾向高品质现房 [6] - 居住属性取代投机属性成为核心决策因素 价差套利模式退出主流 [6]