北京奶西板块楼市现状 板块热度变化 - 朝阳奶西板块曾为朝阳区"千万元"级别改善首选地 但近年热度走低 被海淀等优质区域地块供应超越 [1] - 板块早期项目接近售罄 但后期项目金隅望京云尚和北京城建望京国誉府去化放缓 去化率分别为30.5%和35.6% [7][9] - 金隅望京云尚现房入市后宣称取得11.6亿元销售业绩 但网签数据暂未体现 [9] 项目定位与价格 - 板块内四个商品房项目均定位高端改善 单套面积超100平米 单价超8万元/平米 总价多在1000万元以上 [5] - 金隅望京云尚指导价8.5万元/平米 北京城建望京国誉府期房指导价8.9万元/平米 加精装包后近9.5万元/平米 [5] - 当前成交均价显示 望誉佳园90110元/平米 云望雅园82840元/平米 [7] 配套与规划问题 - 板块距离最近地铁站17号线清河营站约1.6公里 14号线来广营站约3.2公里 交通便利性受质疑 [10] - 部分购房者因后期规划不确定性退房 担忧区域可能成为"寂寞富人区" [10] - 中介预计区域成熟需至2030-2035年 目前配套不足但地段不可复制 [11][13] 销售策略与市场反馈 - 板块内项目价格保持坚挺 金隅望京云尚成交价维持在8-8.6万元/平米 北京城建望京国誉府特价房最低8.2万元/平米 [12] - 开发商明确无降价计划 强调产品品质和产业环境优势 [12] - 中介认为当前价格偏高 配套不足 存在降价可能 [13] 区域竞争格局 - 海淀区优质地块供应增加 对奶西板块形成竞争压力 [1][11] - 板块短期内无新住宅地块出让 不受区域内"好房子"项目冲击 [11] - 市场整体下行影响去化速度 但项目实景示范区提升销售速度 [12]