5月楼市分化表现 - 百城新建住宅均价16815元/平方米，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56% [1] - 百城二手住宅均价13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下跌7.24% [1] - 上海、广州新房价格分别以1.47%、1.25%环比涨幅领跑核心城市 [1][2] - 不同能级城市二手住宅价格环比均呈降势，一线/二线/三四线环比分别下跌0.37%/0.78%/0.76% [1][4] 新房市场结构性特征 - 一线城市新房价格环比上涨0.90%，其中上海涨幅居首（1.47%），深圳唯一下跌（-0.09%）[2] - 二线/三四线城市新房价格环比分别+0.06%/-0.11%，无锡（+0.77%）、南通（+0.38%）表现突出 [2] - 上海高端改善盘集中入市，保利·海玥外滩序（12.64万/㎡）、前滩公馆（12.47万/㎡）等9个项目"日光" [3] - 二线城市改善盘同质化竞争导致价格松动，部分区域出现降价 [3] 二手房市场量价背离 - 深圳5月二手房录得量5727套（环比-13.2%），仍超5000套荣枯线，网签量4687套（环比-18.2%）[5] - 上海5月二手住房成交161万㎡（1.9万套）同比+14%，为2022年以来同期最高值 [6] - 140城二手房挂牌量达521.7万套，较年初增长5.8%，大户型挂牌量增长显著 [6] - 改善型新盘竞争加剧+业主置换需求增加，导致二手房价格调整明显 [6] 6月市场趋势展望 - 政策环境保持宽松，专项债收储、城中村改造等政策落实为关键变量 [1][7] - 房企年中冲刺或加大促销力度，核心城市市场有望保持修复 [1][7] - 28城6月预期平均去化率34%（环比-11pcts），一线城市去化率43%表现最佳 [7] - 一二线新房成交热点将集中在中心区高品质项目，外围区域或继续以价换量 [8] - 二手房大户型挂牌量持续增加，价格整体承压但跌幅或趋缓 [8]