福州旧改规划与供应 - 福州市区三大旧改地块（河南、宁化、环南）规划引发市场关注，核心问题在于拿地主体及产品定位 [1] - 环南旧改规划5幅地块，其中2幅安置地块容积率分别达4.26和4.67（限高100米），后者刷新近年安置地块容积率纪录 [3][6] - 商品房地块供应3幅，合计118亩，计容面积22.5万方，按套均144平计算可提供约1527套房源 [7][8] - 宁化旧改两幅地块容积率高达3.679和3.83，若作为商品房将刷新限高100米内纯商地块容积率纪录 [11][12] 容积率与土地指标趋势 - 市区旧改安置地块容积率普遍高于外围（市区4+ vs 外围3.3左右），因拆除计容面积高需通过高容积率维持利润 [5] - 南湖旧改因限高突破至130米，容积率达3.57（商品房）和5.15（安置房），成为特例 [4][11] - 近年商品房容积率峰值出现在凤凰旧改（3.4），而宁化地块若作为纯商将突破这一上限 [12] 改善市场供需与产品迭代 - 鼓台核心区新盘供应冲击原有改善盘保值性，如建总雍璟119套房源去化率达92% [8][9] - 超高层改善产品（如万科金域中央）二手价从3.5-4W/平跌至2.6W/平，市场接受度显著下降 [13][14] - 同类产品世欧王庄AB区、世茂茶亭俪园/臻园二手价均从3W+回落至2W出头，反映产品周期风险 [14][15] 豪宅市场动态与价格波动 - 阳光白金瀚宫二手价从7-8W/平跌至5.7W/平，主因相邻新盘建发紫宸（成交价6.5-7W）分流需求 [26][28][29] - 融侨外滩B区成交价从5.5-6.5W/平跌至4.9W/平，C区从6-7.5W/平跌至4.79W/平，稀缺属性被削弱 [32][33][34] - 建发养云一期二手价从5.6W/平（2023年）回落至4.4-4.78W/平，面临鼓台新盘供应压力 [36][37][40] 市场趋势与产品周期 - 改善产品持续主导市场，但产品迭代加速（如第四代住宅），旧有热点项目易被淘汰 [16][41] - 豪宅保值逻辑依赖稀缺性，但供应增加或信心受挫会导致价格大幅波动 [30][35] - 鼓台新盘供应对次新改善盘（如养云）形成价格压力，考验项目长期价值 [40][42]