房地产市场现状与趋势 - 2024年全国新建商品房销售面积同比下降12.9%，70个大中城市二手房价格全线下跌，厦门跌幅达13.1% [1] - 2025年4月70个大中城市中有22个新房价格环比上涨，北京、上海核心区二手房成交量同比激增30%，土地市场回暖，溢价率上升 [3] - 市场分化明显，一线及强二线城市土地出让金恢复至2019年90%，深圳核心区现房去化周期缩短至8个月，而三四线城市土地出让金仅为2021年40%，广义库存超120亿平方米 [4] 政策与金融支持 - 中央经济工作会议提出"持续用力推动房地产市场止跌回稳"，首付比例降至15%，房贷利率低至3%，LPR有进一步下调空间，月供成本可再降5%-10% [3] - 2025年计划新增100万套城中村改造，政府收储存量房转为保障房，一季度消化1亿平方米库存，库存去化周期从18个月降至12个月 [3] - 不动产REITs试点覆盖保障房和商业地产，持有型物业年化收益率达5%-7%，为房企提供新融资渠道 [5] 供需关系与市场调整 - 供给端深度调整，300个城市土地出让金和新开工面积较2020年峰值下降67%，一线城市库存周转月数回到2015年的14个月 [5] - 需求端改善，《住宅项目规范》实施后，70%新建住宅采用新标准，核心区新房成交量上涨15%，144平方米以上大户型占比达45% [5] - 居民收入稳步增长，2025年一季度全国居民人均可支配收入同比实际增长5.5%，工资性收入占比超60% [5] 未来市场预测 - 瑞银预测全国房价将于2026年初企稳，比预期提前半年，核心城市房价预计上涨3%-5%，成交量增长15%，三四线城市或继续下跌3%-8% [5][6] - 核心区域如郑州金水区、郑东新区因政策红利增值潜力或超10%，远郊及非优质房源可能长期阴跌 [6][7] - 房企2025年到期债务超5000亿元，部分项目或通过破产重整盘活，但政策持续发力将缓解资金链压力 [8] 长期价值与投资策略 - 房地产终极价值取决于地段、品质和城市发展潜力 [9] - 当前是抄底核心资产时机，需关注政策红利释放区域，避开远郊及非优质房源 [6][7]