地块成交概况 - 中建玖合以底价74 91亿元拿下由8个子地块组成的城市副中心地块组团 [1] - 今年以来通州区土地市场活跃度较高 此前出让的住宅地块均实现溢价成交 其中招商蛇口4月7日以27 082亿元竞得八里桥地块 溢价率16 28% 中铁建4月29日竞得梨园镇地块 溢价率达21 94% [1] 地块规划细节 - 成交地块包含7个R2二类居住用地和1个F3其他类多功能用地 容积率2 1-2 4 建筑规模2 58万-5 38万平方米不等 限高100米 [10] - 居住用地需配建1 38万平方米家园中心 包含医疗养老等公共服务设施 建成后无偿移交区政府 [10] - 规划要求设置二层连廊系统 强化建筑群组第五立面设计 鼓励商业内街和滨水景观界面一体化设计 [11] 开发优势与挑战 - 优势包括罕见的100米住宅限高条件 允许建筑规模指标在各地块间统筹平衡 以及核心区位和河景资源 [12] - 开发挑战主要来自复杂的配建要求 连廊系统等规划设计约束 对开发商资金实力和项目管理能力要求较高 [11][12] 区域市场竞争格局 - 周边在售项目招商云璟揽阅均价5 89万元/平方米 金隅花溪云锦5 5万元/平方米 招商璀璨公元5 73万元/平方米 [12] - 新入市项目中铁建地块楼面价3 58万元/平方米 招商八里桥地块3 12万元/平方米 未来将与0101街区地块形成直接竞争 [12]